Durch einen formularvertraglichen Kündigungsausschluss kann der Mieter einer Wohnung maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden. Ist der Zeitraum, für den die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, länger, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam.

Hingegen können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung als sittenwidriges Rechtsgeschäft erscheinen lassen. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist danach grundsätzlich möglich.

Möglicherweise ist in einem solchen Fall nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Ob dieser in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung zu folgen ist, ließ der BGH offen (BGH, Beschluss vom 08.05.2018- VIII ZR 200/17).