Bei der Berechnung der Nebenkosten ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.

Für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche als Verteilungsmaßstab ist die objektive Situation maßgeblich. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche handelt.

Damit hat der BGH seine frühere Rechtsprechung, wie etwa dem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06), aufgegeben. Er verweist dabei auch darauf, dass sich nichts anderes aus der § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung ergibt. Denn im Rahmen der Heizkostenverordnung wird auch auf den objektiven Maßstab der anerkannten Regeln der Technik Bezug genommen. Im Übrigen wird hier nur eine objektive Berechnung der Betriebskosten den Interessen der Beteiligten gerecht.

Dies bedeutet, dass lediglich bei Geltendmachung einer Mietminderung eine Rolle spielt, ob die Abweichung der Wohnfläche unter 10 % liegt. Hier ist normalerweise eine Minderung der Miete aufgrund der Abweichung ausgeschlossen, weil diese eine erhebliche Abweichung voraussetzt. Ansonsten handelt es sich um keinen Mietmangel. Anders sieht es jedoch im Bereich der Berechnung der Betriebskosten aus (BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17).